Adásvételi kisokos

Egy ingatlan megvásárlása minden esetben jelentős horderejű döntés, amely fokozott körültekintést igényel nemcsak az eljáró ügyvéd, hanem a szerződő felek részéről is. Jelen összefoglaló célja, hogy áttekintést nyújtson az ingatlan-adásvétel során leggyakrabban felmerülő kérdésekről, valamint olyan gyakorlati információkat adjon át, amelyek egy ingatlan vásárlása vagy értékesítése során hasznosak lehetnek. A megfelelő tájékozódás hozzájárulhat a későbbi jogviták elkerüléséhez, illetve adott esetben jelentős költségmegtakarítást is eredményezhet.

Felhívjuk a figyelmet arra, hogy a termőföldek adásvételére speciális jogszabályi előírások vonatkoznak, ezért azok nem képezik jelen tájékoztató tárgyát.

1. lépés: A tájékozódás

Az ingatlanvásárlás első lépése az ingatlan megtekintése és kiválasztása. Ezt követően elengedhetetlen az ingatlan jogi helyzetének áttekintése, elsősorban a tulajdoni lap megismerése alapján. Ennek során célszerű ellenőrizni például, hogy valóban az-e a tulajdonos, akivel a tárgyalás folyik, hogyan szerepel az ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban, mekkora az ott feltüntetett alapterület, valamint terheli-e az ingatlant bármilyen jog vagy teher. Mindezek miatt kifejezetten hasznos, ha a vevő képes a tulajdoni lap alapvető adatainak értelmezésére.

A tulajdoni lap

A tulajdoni lap beszerezhető a földhivatalnál, illetve ügyvéd közreműködésével is. A földhivatali díjak jelenleg a következők:

• e-hiteles tulajdoni lap: 4.800 Ft / tulajdoni lap
• papíralapú tulajdoni lap: 10.000 Ft / tulajdoni lap

Jogszabály alapján minden természetes személy évente két alkalommal díjmentesen kérhet le tulajdoni lapot (szemlét vagy teljes másolatot) a saját tulajdonában álló ingatlanról. A lekérdezés az https://landing.eing.foldhivatal.hu oldalon érhető el Ügyfélkapu+ vagy DÁP azonosítással. A rendszer feltünteti az igénybe vehető díjmentes lekérdezések számát.

A lekérdezéshez elsődlegesen az ingatlan pontos helyrajzi számának ismerete szükséges. Bár cím alapján is lehetséges a keresés, a címadatok gyakran pontatlanok lehetnek (például eltérő ajtószámok miatt), és ilyen esetben is felhasználásra kerül a díjmentes lekérdezési lehetőség, vagy meg kell fizetni a díjat, még akkor is, ha nem a keresett ingatlan tulajdoni lapját kaptuk meg. Ezért kifejezetten ajánlott a helyrajzi szám előzetes beszerzése.

Összefoglalva: az eladó évente két tulajdoni lapot a saját ingatlanáról díjmentesen lekérhet. Felmerül azonban a kérdés, hogy a vevő – aki nem saját tulajdonú ingatlan adatairól kíván tájékozódni – milyen lehetőségekkel élhet. A jogszabályi rendelkezések szerint a díjmentes lekérdezés kizárólag a saját tulajdonú ingatlanra vonatkozik, és ennek megszegése esetén elvileg a tulajdoni lap díjának háromszorosát kitevő bírság szabható ki. A gyakorlatban ugyanakkor jelenleg a rendszer csak akkor teszi lehetővé a díjköteles lekérdezést, ha a két díjmentes lehetőség már kimerült. Ennek következtében a földhivatalok álláspontja szerint mindaddig nem kerül sor szankcionálásra, amíg a díjköteles lekérdezés önálló választási lehetőségként nem érhető el, így jelenleg a nem saját tulajdonú ingatlan tulajdoni lapja is lekérdezhető díjmentesen.

Fontos hangsúlyozni, hogy a tájékozódáshoz és az előkészítéshez megfelelő lehet az így beszerzett tulajdoni lap, azonban az adásvételi szerződést készítő ügyvéd szakmai és etikai kötelezettsége alapján a szerződéskötést megelőzően, a szerződés aláírásának napján köteles friss tulajdoni lapot lekérni és ellenőrizni. Ennek költsége ezért nem kerülhető el.

Mi is az elektronikus szemle és a teljes tulajdonilap-másolat?

A tulajdoni lap kétféle formában érhető el:

• Teljes tulajdoni lap másolat, amely az ingatlan valamennyi – jelenleg hatályos és már törölt – adatát tartalmazza. A nem hatályos adatok szürke háttérrel jelennek meg.
• Tulajdoni lap szemle, amely kizárólag a hatályos adatokat mutatja.

A teljes tulajdoni lapra csak kivételes esetekben van szükség (például elbirtoklás vizsgálatakor). Ingatlan-adásvétel esetén főszabály szerint a szemle is elegendő.

Mit kell nézni a tulajdoni lapon?

A tulajdoni lap elején megtalálható az ingatlan helyrajzi száma (hrsz), a címe (ha van) és a széljegyek, ha vannak. A földhivatal a benyújtott kérelmeket – ha alkalmasak a széljegyzésre – a tulajdoni lap elején rögzíti, ezt nevezzük széljegynek, ezek tehát még folyamatban lévő, el nem bírált kérelmek. Ezek egy esetleges adásvétel esetén főszabály szerint a mi tulajdonjog bejegyzésünket meg fogják előzni, ezért nagyon fontos, hogy a tulajdoni lapon van-e széljegy, és mit tartalmaz.

A tulajdoni lap ezen kívül három részre tagolódik:

Az I. részben találhatóak az ingatlan adatai: az ingatlan megnevezése, fő rendeltetés szerinti jellege, (pl. lakás, garázs), a területe, a szobaszámok, a jogi jelleg, termőföldnél a minőségi osztály stb.

Érdemes leellenőrizni, hogy az ingatlan-nyilvántartásban is ugyanazok az adatok köszönnek-e vissza, mint amelyeket személyesen tapasztaltunk. Tehát az ingatlan megnevezése is, pl. lakás vagy lakóingatlan, nem pedig 2 állásos garázs vagy gazdasági épület. Ha 70 m2 lakórészt tekintettünk meg, akkor a tulajdoni lapon nem 50 m2 szerepel. Amennyiben a tényleges állapot és az ingatlan-nyilvántartási állapot között eltérés van, minden esetben utána kell járni, mi az oka, szabályszerű és jogszerű-e a tényleges állapot vagy sem. Sokszor kecsegtető ilyen esetekben a külcsín és az ár, azonban senki sem örül, ha utóbb pereskednie vagy visszabontania kell.

A II. részben találhatóak az ingatlan tulajdonosainak adatai és a tulajdoni hányaduk, valamint jogszerzésük jogcíme. Ennek ellenőrzése szintén célszerű, hiszen tudnunk kell, avval tárgyalunk-e az ingatlan megvételéről, aki a tulajdonos, vagy akinek a tulajdonostól erre meghatalmazása van.

A III. részben találhatók az ingatlant terhelő jogok és tények (tipikusan előforduló terhek, pl. a haszonélvezeti jog, vezetékjog, zálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog). A bejegyzett terhek között lehetnek a tulajdonszerzést nem akadályozó tények és jogok (pl. a korábbi telekalakítás tényének bejegyzése vagy vezetékjog, pl. az áramszolgáltató javára.), és lehetnek a tulajdonszerzést akadályozó/korlátozó tények és jogok (pl. elővásárlási jog, zálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom). Ezeket az egyeztetés során szintén tisztázni kell: Pl. A haszonélvező lemond-e a haszonélvezeti jogáról, ha igen, ingyenesen vagy ellenérték fejében? A zálogjoggal, végrehajtási joggal biztosított tartozás a vételárból kerül kifizetésre, vagy az eladó önerőből tehermentesít? (A zálogjoggal, végrehajtási joggal terhelt ingatlanok adásvételére külön fogunk kitérni.)

Természetesen az eljáró ügyvéd is köteles ezen adatokat leellenőrizni a szerződés szerkesztésekor és az aláírás előtt, ugyanakkor ezen körülményeket a feleknek már az egyeztetések során célszerű tisztázni, nem csupán a szerződéskötéskor.

Banki kölcsön, állami támogatás esetén érdemes – amennyiben az adásvétel tárgya lakóház – az ingatlan térképmásolatát is kikérni (papír alapú térképmásolat esetén a díja 5.000,-Ft/ térképmásolat.) Amennyiben ugyanis a térképi adatok, a ház tényleges körvonala és a térképi körvonala nem egyezik, az a banki kölcsön, illetve az állami támogatás akadálya lehet. Tájékoztató jellegű térképmásolatot ingyen beszerezhetünk a  https://ekozmu.e-epites.hu/ekozmu/#/nyitooldal -ról a lakossági oldalra belépve a Közműtérkép menüpont alatt. Meg kell adnunk az ingatlan helyrajzi számát vagy pontos címét, a „Hálózat” – nál ki kell kapcsolni a láthatóságot (szemre kattintva), az „Alaptérkép” sort kibontva pedig a „Földrészletek”, „Helyrajzi szám felirat”, „Épületek” soroknál be kell kapcsolni a láthatóságot. A bal felső sarokban a nyomtatás funkcióval létre tudjuk hozni a pdf formátumú térképet.

A Hálózat bekapcsolásával a közművek vonalai is megjelennek, így ezt is ellenőrizni tudjuk.

Fontos hangsúlyozni, hogy az így kapott térkép hivatalos eljárásban nem használható fel, az csak tájékoztató jellegű!

Társasházi, szövetkezeti ingatlan esetén javasolt a társasházi törzslap, szövetkezeti törzslap lekérése is. Itt leellenőrizhetjük, hogy van-e pl. elővásárlási jog bejegyezve a tulajdonostársak javára, de ellenőrizhetjük azt is, hogy van-e egyéb teher bejegyezve. Praxisunkban előfordult olyan eset, amikor a többlakásos lakóház jogi jellege szövetkezeti ház volt, ebben kívánt ügyfelünk egy albetétesített, különtulajdonú lakást megvásárolni. Az albetétesített – azaz külön tulajdoni lappal rendelkező – lakás tulajdoni lapja rendben volt. A szövetkezeti ház törzslapjának lekérésével és a szövetkezet adatainak lekérésével derült csak ki, hogy a tulajdonos szövetkezet évekkel korábban felszámolással megszűnt. A lakásszövetkezetek adatai a cégnyilvántartásból lekérhetőek. (https://www.e-cegjegyzek.hu)

Nem lehet eléggé hangsúlyozni a szerződéskötés előtt a kellő körültekintés fontosságát. Kifejezetten javasoljuk, hogy az eladó részére előleget, foglalót a tulajdoni lap megtekintése nélkül ne adjunk!

2. lépés: Megállapodás

A felek sokszor megállapodnak az ingatlan vételárában, és ezzel le is zárják az egyeztetést. Az adásvételi szerződésnek az egyik leglényegesebb, de nem az egyetlen fontos szerződéses feltétele a vételár összege. Természetesen esetenként eltérhet, hogy a felek mit tekintenek fontos körülménynek (pl. milyen bútor marad az ingatlanban, társasházi ingatlan esetén van-e az ingatlant terhelő kötelezettség, használatát korlátozó társasházi döntés (pl airbnb kizárása, stb.) Valamennyi, esetenként felmerülő lényeges körülményt nem tudjuk itt felsorolni, csupán az általában fontos témaköröket, amelyekben tehát szintén meg kell állapodnia a feleknek:

• a vételár ütemezése, az ütemek határideje, a teljesítés módja: készpénzben vagy utalással, esetleg ügyvédi letétbe helyezéssel történik a teljesítés (célszerű olyan fizetési határidőben megállapodni, amely megfelelő ráhagyással biztosítja a vételár – banki kölcsön igénybevétele esetén annak folyósítása – maradéktalan teljesítését),
• kikötésre kerül-e foglaló, ha igen, milyen összegben (a foglalóról, a foglaló és az előleg különbségéről itt olvashat részletesen),
• terhelt ingatlan esetén a tehermentesítés miként valósul meg,
• banki kölcsön esetén érdemes tájékozódni a kiválasztott bank által kötelezően előírt tartalmi elemekről, és ezekről is tájékoztatni az eladót,
• az ingatlan birtokba adására mikor kerül sor (Főszabályként ezt a teljes vételár kifizetését követő x napon belül szokták meghatározni. Amennyiben a teljes vételár kifizetése előtt a vevő az ingatlan birtokába kerül, feltétlenül szükséges rendelkezni arról, hogy a vevő a vételár teljes kifizetéséig végezhet-e, és ha igen, milyen munkálatokat végezhet az ingatlanban, illetve a vételár kifizetésének elmulasztása esetén milyen helyreállítási kötelezettsége lesz.),
• a felek kötnek-e ki késedelmi kötbért vagy más, ún. szerződést biztosító mellékkötelezettséget. A vételár kifizetésének késedelme esetén maga a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) is határoz meg késedelmi kamatot, így a vételár kifizetéséhez akkor érdemes külön szankciót kikötni, ha a Ptk. szerinti késedelmi kamattól a felek el kívánnak térni. A birtokba adás késedelmes teljesítése esetére ugyanakkor célszerű kötbér vagy más szankció kikötése, mivel a Ptk. vagy más jogszabály ilyet nem határoz meg.

A szerződést szerkesztő ügyvédnek a fenti adatokat szükséges megadni. Fontos, hogy az eljáró ügyvéd csak azokból az adatokból, információkból tud dolgozni, amelyeket a felek a rendelkezésére bocsátottak. Praxisunkban előfordult, hogy a felek az ingatlan birtokba adására a vételár kifizetését követő rövid határidőt kértek okiratba foglalni, majd a szerződéskötéskor derült ki, hogy az ingatlanban bérlő van, aki az adásvételt követően is az ingatlanban marad. A felek ezt a körülményt nem tartották lényegesnek, pedig minden olyan körülmény fontos, amely a felek jogaira és kötelezettségeire hatással van. Ebben az esetben például nyilvánvalóan nem történhetett meg a tényleges birtokba adás a vevő részére, ellenben rendelkezni kellett arról, hogy a bérleti díj mikortól illeti meg a vevőt, illetve mi legyen annak az óvadéknak a jogi sorsa, amelyet a bérlő még az eladónak adott át. Minden olyan tényt meg kell tehát osztani az ügyvéddel, amely az ingatlan szempontjából lényeges, vagy amelyet a felek fontosnak tartanak. Pl. lényeges tény lehet, hogy az ingatlan milyen közművekkel rendelkezik; mik az ingatlan megállapított hibái, az ingatlan felújított állapotú-e, és mit újítottak fel benne; hogy vályog, tégla vagy vegyes falazatú; hogy milyen berendezés marad benne (pl. klíma, beépített szekrények, étkezőbútor stb.). Fontos tény, ha a felek közül valaki a magyar nyelvet nem ismeri, vagy valamely okból írni, olvasni nem tud. Az ügymenetet nagyban befolyásolhatja, ha az ügyletben kiskorú is érintett. Szintén lényeges, hogy a vevőt megilleti-e valamilyen illetékkedvezmény. (Az illetékkedvezményről itt olvashat részletesen.) Az ehhez szükséges adatokat az eljáró ügyvéd részére szintén meg kell adni.

Termőföldre vonatkozó adásvétel esetén további lényeges adatok megadása is szükséges, melyekkel külön bejegyzésben foglalkozunk.

3. lépés A szerződés megírása és megkötése

Ingatlan adásvételi szerződés érvényesen csak írásban jöhet létre [Ptk 6:215.§ (2)]. Ahhoz pedig, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető legyen, ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban vagy közokiratban kell elkészülnie [Inytv 32.§ (1)].

A szerződés mielőbbi elkészítését azzal tudjuk elősegíteni, ha minden szükséges adatot és iratot az ügyvéd rendelkezésére bocsátunk.

A szükséges adatok [Inytv 35.§ (1)]:

• a felek neve, születési neve, anyja neve, születési helye, ideje, személyi száma, lakcíme, adóazonosító jele és állampolgársága, különösen, ha nem magyar. Az ügyvéd beazonosítási kötelezettségéhez szükséges megadni a felek személyi igazolványának és a lakcím igazolványának számát.
• amennyiben a szerződő fél jogi személy, jogi személyiség nélküli szervezet, úgy a nevének, cégjegyzékszámának/ nyilvántartási számának, székhelyének megadása szükséges.
• a vételár utalása esetén az eladó bankjának neve és bankszámlaszáma, ahova a vételárat utalni kell.
• kölcsön esetén a kiválasztott bank adásvétellel szemben támasztott követelményei.
• meg kell adni az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, fekvés, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot.

A szükséges okiratok:

• társasházi, szövetkezeti ingatlan esetén a hatályos alapító okirat/alapszabály, és ha rendelkezésre áll: SZMSZ.
• lakóingatlanok esetén energetikai tanúsítvány, villamossági felülvizsgálati jegyzőkönyv.
• osztatlan közös tulajdon esetén használati megosztó megállapodás, amennyiben van.
• teher esetén a zálogjogosult/végrehajtó által kiadott nyilatkozat a fennálló tartozás mértékéről, a teljesítési bankszámlaszámról és a teljesítés határidejéről.
• illetékkedvezmény alkalmazása esetén (eladott és vásárolt ingatlan értékének különbözete) a vevő által eladott ingatlan adásvételi szerződésének másolata.

A fenti iratok és adatok alapján az ügyvéd előkészíti a szerződést. A megbízott ügyvéddel érdemes előre leegyeztetni, milyen okiratokra, adatokra van szüksége a szerződés megfelelő elkészítéséhez.

Irodánk gyakorlata szerint a szerződéstervezetet a szerződéskötést megelőzően megküldjük a feleknek, biztosítva ezzel a kellő átgondolás és egyeztetés lehetőségét. Ebből következőleg a szerződéskötéskor a felek a szerződés tartalmát jól ismerik, lényegében tehát egy elfogadott szerződéses szöveg áll már rendelkezésre, így a szerződéskötés nem vesz órákat igénybe. Az adásvételi szerződés aláírása előtt a szerződést szóban is ismertetjük a felekkel, ekkor is lehetőség van még a felmerülő kérdések tisztázására, a szöveg módosítására. Kifejezetten fontos lenne, hogy ha valami nem teljesen érthető, akkor a felek kérdezzenek, nincs ugyanis rossz kérdés. Minden félnek az aláíráskor pontosan ismernie kell, hogy milyen jogok, kötelezettségek és esetleges kockázatok származnak az aláírt szerződésből.

Irodánk nagy hangsúlyt fektet arra, hogy a szerződést annak aláírása előtt mindegyik fél pontosan megértse, és a szerződés tartalma a saját akaratával megegyezzen.

Az adásvételi szerződés jogi garanciarendszere

Az ingatlan az egyik legértékesebb vagyontárgy, így teljesen természetes, ha egyesekben aggályok merülnek fel az adásvétel során. A jogszabályok ugyanakkor a visszaélések elkerülése érdekében számos jogintézményt bevezettek, melyek mind azt szolgálják, hogy az adásvétel mindkét félnek biztonságos legyen:

• Az eljáró ügyvéd köteles a szerződéskötéskor az ingatlan tulajdoni lapját lekérni és ellenőrizni. Ezzel ki tudja zárni, hogy a vevő jogait és érdekeit sértő széljegy, teher legyen az ingatlanon a szerződés megkötésekor.
• Az eljáró ügyvéd köteles a felek beazonosítását elvégezni, ezt egy ún. „JOGÜGYLETEK BIZTONSÁGÁT ERŐSÍTŐ ADATSZOLGÁLTATÁSI KERETRENDSZER”-ben végzi, ahol a felek személyazonosságát, igazolványaik érvényességét ellenőrizni tudja.
• Amennyiben a vételár nem kerül a szerződéskötéskor kifizetésre, úgy a vevő javára ún. vevői jog bejegyzése kérhető.

Mi is az a vevői jog? A vevői jogot a tulajdoni lap III. részébe jegyzik be a vevő javára. A lényege, hogy a bejegyzésétől számított 6 hónapig az földhivatal az ezt követően az ingatlanra érkező kérelmek elintézést felfüggeszti [Inytv 48.§ (1) a)], a 6 hónapot követően pedig a bejegyzett jog az elidegenítési és terhelési tilalom hatályával egyezik meg [Inytv vhr 45.§ (2)] (azaz eladni, megterhelni az ingatlant nem lehet). Ez biztosítja eladó felé, hogy mindaddig, amíg a teljes vételárat nem kapta meg, a tulajdonjog nem kerül átvezetésre, és ez biztosítja a vevőt, hogy ezt követően a teljes vételár kifizetéséig és tulajdonjogának bejegyzéséig a tulajdonszerzését akadályozó vagy korlátozó jog vagy tény nem kerül bejegyzésre az ingatlanra.

Az adásvételi szerződésből eredő egyéb kockázatokat (pl. ha a vevő nem fizeti meg a vételárat határidőben, eladó nem adja birtokba az ingatlant határidőben) a szerződés megfelelő tartalma mérsékelheti, ezért fontos, hogy kellő ismerettel rendelkező ügyvédet válasszunk a szerződés elkészítéséhez.

Az adásvételi szerződés költségei:

• Tulajdoni lap:
  • e-hiteles: 4.800,- Ft
  • papíralapú: 10.000,- Ft
• A földhivatali díj (vevői jog bejegyzése, tulajdonjog bejegyzése) 10.600,-Ft/ingatlan/kérelem. Amennyiben a vételár nem a szerződéskötéskor került kifizetésre teljes mértékben, és a vevői jogot is be kell jegyeztetni, úgy két kérelmet kell beadni: a vevői jog bejegyzése iránti, majd a vételár kifizetését követően a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet. Ez tehát 2 x 10.600,-Ft-os költséget jelent.

• Ügyvédi munkadíj: Ez minden esetben egyedi megállapodás tárgya.

Általában a vevő bízza meg az ügyvédet a szerződés elkészítésével, és ennek megfelelően ő viseli a szerződést készítő ügyvéd munkadíját. Egyre gyakoribb azonban, hogy az eladó is ügyvéddel ellenőrizteti a szerződés tervezetét. Ennek megfelelően vállaljuk adásvételi szerződések szerkesztését és előkészítését, valamint előzetes véleményezését is.

A bejegyzés tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Óvári Ügyvédi Iroda a jelen bejegyzés egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.